Jeśli kiedykolwiek zastanawiałeś się, czym jest księga wieczysta lub szukasz szczegółowych informacji na temat tego pojęcia – czytaj dalej.
Księga wieczysta – słowem wstępu
Księgi wieczyste służą ustaleniu stanu prawnego nieruchomości. Stanowią one urzędowy rejestr praw związanych z nieruchomością i zapewniać mają bezpieczeństwo zarówno obrotu nieruchomościami jak i kredytu hipotecznego.
Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. nr 124 poz. 136 ze zm.).
Księgi wieczyste prowadzi się, co do zasady, dla nieruchomości. Można je również prowadzić dla prawa, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Pod pojęciem nieruchomości kryją się:
- grunty – tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności;
- budynki – jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;
- lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności.
W księdze wieczystej, jako rejestrze praw, ujawnieniu podlegają: prawa rzeczowe (tj. własność i użytkowanie wieczyste), ograniczone prawa rzeczowe (tj. użytkowanie, zastaw, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) oraz prawa osobiste (np. prawo odkupu, pierwokupu czy dożywocia). Obok praw, do księgi wieczystej mogą być wpisane również roszczenia, m. in. o przeniesienie własności czy wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności nieruchomości.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
- Dział I dzieli się na:
- Dział I-O – obejmuje oznaczenie nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości,
- Dział I- SP – obejmuje wpisy praw związanych z jej własnością.
- Dział II – obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
- Dział III – przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy praw osobistych i roszczeń;
- Dział IV – przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Zasady ksiąg wieczystych
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Oto najistotniejsze z nich:
- Jawność. Każdy w obecności pracownika sądu może zapoznać się z treścią ksiąg wieczystych. Jednakże akta księgi dostępne są tylko dla notariuszy i osób mających interes prawny.
- Domniemanie zgodności ze stanem prawnym. Przyjmujemy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością. Oczywiście można to zakwestionować, jednak trzeba to udowodnić w drodze odpowiedniego postępowania cywilnego.
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kupując nieruchomość od właściciela (wpisanego do księgi wieczystej), stajesz się jej właścicielem, nawet jeżeli ta osoba faktycznie już nim nie jest. Spory rozstrzyga się zawsze na korzyść tego, kto nabył własność lub prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według księgi wieczystej.
- Pierwszeństwo praw wpisanych. Ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi mają pierwszeństwo nad niewpisanymi.
Prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się sądy rejonowe. Przy każdej księdze prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. Zarówno księgi wieczyste jak i akta przechowuje się w sądzie i nie mogą być one wydawane poza budynek sądu. Osoba posiadająca interes prawny, może jednak przeglądać księgi na miejscu w obecności pracownika sądu albo uzyskać odpłatnie odpis księgi wieczystej.
Obok ksiąg wieczystych w wersji papierowej, prowadzonych przez sądy rejonowe, Minister Sprawiedliwości utworzył również centralną bazę danych ksiąg wieczystych w systemie informatycznym. Powołano Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, której ekspozytury przy sądach rejonowych prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym. Możliwość przeglądania ksiąg wieczystych nieruchomości w formie elektronicznej znacznie uprościło proces weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.
